Quanto costa demolire un rudere
Si può entrare in possesso di un rudere in molte circostanze diverse, ad esempio ereditandolo oppure acquistandolo a un’asta fallimentare. In alternativa si può già essere proprietari di un edificio vecchio e inagibile e decidere di demolirlo per poter costruire un nuovo immobile che risponda alle proprie esigenze.
Vediamo le alternative possibili e i relativi costi.
Demolire un rudere e la normativa
Bisogna tenere a mente che molto spesso gli edifici cadenti sono in condizioni tali che gli interventi di restauro e di recupero edilizio hanno un costo superiore a quello previsto per la demolizione e ricostruzione ex novo. D’altro canto, quest’ultima soluzione consente anche di poter usufruire di un iter procedurale agevolato per la richiesta dei permessi comunali fondamentali per poter effettuare i lavori a norma di legge.
Infatti il cosiddetto Decreto del Fare (d.lgs, 69/2013) ha introdotto notevoli semplificazioni in ambito edilizio, ed in particolare all’articolo 30 ha previsto la possibilità di costruire ex novo un immobile dopo aver demolito il rudere preesistente senza rispettarne la sagoma con la sola SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). In questo modo si equiparano la demolizione e ricostruzione di un rudere alla ristrutturazione, con tutti i vantaggi fiscali previste da altre norme.
Gli aspetti da tenere in considerazione
Quando si demolisce e si ricostruisce un edificio bisogna tenere in considerazione alcuni aspetti fondamentali. Innanzitutto bisogna accertare la preesistente consistenza dell’immobile originario, cioè il volume occupato. Infatti il Decreto del Fare consente di modificare la sagoma del rudere (come le murature perimetrali, la copertura e le strutture orizzontali di delimitazione), tuttavia prevede sempre il rispetto della volumetria indicata nel catasto.
Di conseguenza l’aspetto dell’edificio ricostruito può essere diverso, ma la sua consistenza rimane la stessa, così come la destinazione d’uso. In caso contrario è necessario richiedere all’Ufficio Tecnico del Comune competente per territorio la DIA o il Permesso di Costruire piuttosto che la semplice SCIA.
Inoltre, se si acquista un rudere, si deve tenere a mente che questa transazione commerciale viene tassata come se riguardasse un terreno edificabile nel caso in cui il proprietario decida di demolirlo e di presentare la richiesta per la realizzazione di un nuovo edificio. Questo fatto è stato sancito dall’ordinanza 12062/2016 della Cassazione che ha stabilito l’equiparazione delle due forme di compravendita. Di conseguenza, si deve pagare un’imposta di registro più alta.
Quanto costa demolire un rudere
Quando si decide di demolire un rudere e di ricostruire l’immobile ex novo è necessario sì fare un confronto tra i vari preventivi e le diverse offerte di alcune ditte edili, ma bisogna sempre optare per realtà aziendali e professionisti che abbiano una notevole esperienza nel settore e che garantiscano affidabilità, sicurezza, il rispetto delle tempistiche previste, l’impiego di materiali certificati e un buon rapporto qualità/prezzo.
Al tempo stesso si deve ricordare che non sempre è possibile fare una stima precisa in quanto la spesa finale è fortemente influenzata dalla volumetria del rudere da demolire. Infatti i costi di demolizione sono calcolati in funzione dei metri cubi di macerie prodotte. Inoltre occorre conteggiare anche le spese per il trasporto e lo smaltimento delle macerie in un’apposita discarica.
Un prezzo medio richiesto in genere si aggira sui 35 euro al metro cubo , che include anche la messa in sicurezza dell’area e la rimozione delle macerie. In secondo luogo esistono altre variabili che possono influire sull’importo finale: in particolare bisogna valutare con attenzione le voci e le specifiche della ricostruzione ex novo dell’edificio.
Ad esempio i materiali, gli impianti, la realizzazione dell’isolamento termico e acustico, i serramenti, la copertura, le opere aggiuntive e le finiture comportano cifre differenti a seconda della tipologia alla quale appartengono e del loro livello qualitativo. In genere i costi per la realizzazione del nuovo immobile vanno dai 700 ai 1.000 euro al metro quadrato in base al risultato che si vuole ottenere. Alla cifra vanno aggiunte l’Iva e spese tecniche professionali. Infatti è necessario stilare un progetto di riqualificazione del fabbricato e un capitolato, cioè un computo metrico delle opere.
Se il nuovo edificio è un’abitazione residenziale, non sono previsti oneri comunali e costi di urbanizzazione. Inoltre è possibile usufruire delle detrazioni fiscali al 65% oppure al 50% nella dichiarazione IRPEF se si rispetta la volumetria del rudere originario. Nel primo caso si parla di Bonus per l’efficienza energetica e prevede l’ulteriore requisito di realizzare una nuova unità immobiliare appartenente ad almeno alla classe A. In entrambi i casi si detrae il 65% o il 50% delle spese effettuate dall’IRPEF on 10 rate annuali di pari importo.
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